נטילת משכנתא לרכישת דירה ראשונה היא ההוצאה הפיננסית הגדולה ביותר שמרבית הזוגות הצעירים עושים בחייהם עד אותו היום ולפעמים אפילו לשארית חייהם. זאת התחייבות לסכום הלוואה גבוה שנפרס לאורך שנים ארוכות, ולכן חשוב מאוד לא לעשות טעויות מיותרות ולדעת היטב למה נכנסים ואיך עומדים בכך. יועץ משכנתאות פרטי יכול לעזור לכם בצורה נפלאה כדי לקבל את ההחלטות הנכונות עבורכם.
נטילת משכנתא לרכישת דירה ראשונה היא ללא צל של ספק ההתחייבות הפיננסית הגדולה ביותר של כל זוג צעיר. במחירי הדיור של היום מדובר לעתים על הלוואה בגובה של מיליון שח או יותר מכך, סכום שאין ברשותם של אלו המבקשים משכנתא וההתחייבות שלהם היא לשנים ארוכות של החזרים חודשיים בשיעור של אלפי שקלים בחודש, ולעתים אף 10000 שח או יותר.
ההתחייבות הגדולה הזאת והסיכון שיש בצידה חייבים להוביל לכך שקבלת ההחלטות בנוגע לכמה אלמנטים מרכזיים בכל משכנתא חייבים להילקח בחשבון מראש ובמחשבה רבה. מומלץ מאוד שלא לעשות את כל השיקולים הללו לבד אלא לשלם עבור ייעוץ משכנתאות פרטי מבעל מקצוע שיודע לשאול את השאלות הנכונות ולעשות את החישובים שיובילו לבניית תמהיל משכנתא אידיאלי עבורכם לטווח הקצר והארוך.
במקרים רבים יועץ משכנתאות פרטי בונה תמהיל משכנתא שהבנקים בספק היו מציעים לכם אם לא הייתם מגיעים אליהם מוכנים מראש. בחלק מהמקרים מדובר על חסכון של עשרות אלפי שקלים ולעתים אפילו 100-200 אלף ₪ בסכום ההחזר הכללי לאורך תקופת המשכנתא.
מה יש לקחת בחשבון בבניית תמהיל משכנתא?
לפני נטילת משכנתא לרכישת דירה ראשונה כדאי לענות על השאלות הבאות:
- מה גובה המשכנתא שדרוש – לא תמיד דירה לרכישה בסכום מסוים ריאלית עבור הזוג. לעתים יש להבין שהתקציב לרכישת דירה והיכולת לקבל עבורה משכנתא נמוכים ממה שחושבים תחילה. יש להתאים את החלום למציאות.
- מה המצב הפיננסי שלכם – חשוב לדעת בפירוט את ההכנסות וההוצאות החודשיות, הלוואות שכבר ישנן וכמה כסף "פנוי" יש מדי חודש להחזר המשכנתא לפחות בטווח הקצר. במקרים רבים האמת מגלה שיכולת ההחזר החודשי נמוכה ממה שחושבים (ויש גם מצבים הפוכים כמובן).
- מה יכולות ההחזר בטווח קצר או ארוך – כאשר עוברים על המצב הפיננסי ויכולות ההחזר החודשי יש לקחת בחשבון משתנים שונים שאמורים להתרחש לא רק בטווח הקצר אלא גם בטווח הארוך. האם המשכורת אמורה לקפוץ משמעותית בעוד שנתיים? האם יש צפי לירושה גדולה בעוד 5-10 שנים? האם יש מניות או אופציות שיכולות להיות שוות הרבה כסף בעתיד? האם מתוכננים ילדים והוצאות שקשורות אליהם (מאוד חשוב…)? הכל יש לקחת בחשבון ולדעת מראש.
- באיזה בנק כדאי לקחת את המשכנתא – לבסוף מגיעים לשאלת הבנק. יש בנקים שנותנים תנאים מצוינים ללקוחות שלהם ולכן כדאי לברר בבנק שלכם (אם הוא כזה על פי יועץ המשכנתאות) מה התאנים שתקבלו. כמו כן כדאי לפנות לבנקים למשכנתאות כמו מזרחי טפחות שידועים בגמישות היחסית שלהם או למחלקות משכנתא של בנקים גדולים אחרים (לאומי, הפועלים, דיסקונט) שיכולים להציע גם כן מסלולים שונים. יש לערוך השוואה בין כולם בהתאם לתמהיל המומלץ של יועץ המשכנתאות שלכם.
לסיכום דבר נציין שמשכנתא היא לא כסף שמקבלים מהשמיים אלא התחייבות להלוואה ארוכת טווח. יש לשקלל את כל המידע מראש, ולדעת היטב למה נכנסים ואם יכולים לעמוד בכך בעוד שנה או בעוד 10 שנים וכן הלאה.
המאמר נכתב בשיתוף עם גיא מלר, יועץ משכנתאות בחיפה, אשר מלווה עסקים, זוגות צעירים ומשפחות בתהליך לקיחת המשכנתא מול הבנק במטרה להוזיל את עלויות המשכנתא לאורך השנים.