היתר בנייה הוא בעל משמעות גדולה לכל פרויקט בנייה. ללא היתר בנייה אי אפשר לצאת לדרך עם הפרויקט ולהתחיל את הבנייה. בד"כ זהו השלב האחרון לפני תחילת בנייה של פרויקט. חשוב לבדוק שיש היתר בנייה לפרויקט בו מציעים לכם לרכוש דירה כדי להימנע מטעויות שעלולות לעלות ביוקר לאחר מכן.
לא פעם שומעים בחדשות על פרויקט שנתקע כיוון שאין לו היתר בנייה, וכעת יש רוכשי דירות שמתלוננים על כך או שחוששים שיישארו בלי הכסף ובלי הדירה. לרוב אלו מקרים של קניית דירה על הנייר אבל לעתים גם במקרים אחרים. זאת סיבה מספיק טובה כדי ללמוד מהו היתר בנייה, מה החשיבות שלו ואיך בודקים שיש כזה בפרויקט שאתם חושבים לקנות בו דירה.
מהו היתר בנייה?
היתר בנייה הוא השלב האחרון לפני שפרויקט בנייה יוצא לדרך ומתחיל שלב הבנייה. זהו רישיון לבנות מבנה חדש או אישור לערוך שינויים במבנה קיים. היתר בנייה מקבלים מהוועדה המקומית לתכנון ובנייה ברשות המקומית בה נמצאת הקרקע המיועדת לבנייה (או שעליה נמצא המבנה הקיים).
היתר בנייה כולל מידע מפורט לגבי הפעולות שהוא מתיר לערוך והתוקף שלו למשך 3 שנים מיום הוצאתו, אם כי יש מקרים בהם ניתן לקבל הארכת זמן. הוצאת היתר בנייה מעוגנת בחוק תכנון ובנייה ובתקנות תכנון ובנייה בישראל.
תמיד כדאי לשכור שירותי עורך דין קניית דירה בין אם מדובר על קניית דירה מקבלן אם בודקים היתר בניה של מבנה חדש או בעת קניית דירה יד שנייה אם זאת דירה קיימת.
מתי צריכים לקבל היתר בנייה?
יש כמה מקרים בהם יש לקבל היתר בנייה:
- בנייה חדשה או שינוי של בנייה קיימת אשר משפיע על הסביבה החיצונית
- שינוי בשימוש העיקרי של הנכס כמו הפיכה של דירת מגורים למשרד
- שינוי פנימי שמשנה את שטח הדירה או פוגע ברכוש המשותף של השכנים, תשתיות או שלד הבניין
לא צריכים לקבל היתר בנייה בעריכת שינוי פנימי שלא משפיע על שטח הדירה או פוגע בתשתיות או רכוש משותף בבניין.
איך מוציאים היתר בנייה?
יש כמה שלבים בדרך להוצאה של היתר בנייה. מומלץ תמיד לקבל שירות של אדריכל או עורך דין מקרקעין כדי לקבל את ההיתר בדרך המהירה ביותר ולהימנע מטעויות שיעכבו את הפרויקט.
השלבים לקבלת היתר בנייה:
- בקשת מידע – קבלת מידע על שטח המגרש, בעלי הזכויות בו, מפות ושרטוטים של הנכס ולעתים גם פירוט של זכויות הבנייה הקיימות.
- הכנת הבקשה – הכנת תכנון אדריכלי, קבלת אישורים מבעלי מקצוע, אישורים על זכויות הבנייה, מפות ושרטוטים וגם חתימה של כל בעלי הזכויות הרלוונטיים.
- הגשת הבקשה – יש טופס הגשת בקשה שמגישים לרשות המקומית בצירוף כל המסמכים הנדרשים.
- בדיקת הבקשה – נערכת בדיקה שיש את כל שנדרש עבור קבלת היתר, יידוע מי שעלולים להיפגע מהעבודות, בדיקת של תאימות הנכס לבקשה ועוד.
- דיון בוועדה – מהנדס הועדה בוחן את הבקשה, מציין האם לקבל אותה ואם יש תיקונים נדרשים והיא עוברת לדיון של חברי הוועדה שיקבלו החלטה על פי כל הנתונים שמולם.
- תשלום אגרות – בהנחה שיש אישור של הוועדה, יש לשלם אגרות והיטלים שונים.
- מתן היתר בנייה – מקבלים את ההיתר ואפשר להתקדם עם הפרויקט.
התהליך סיננו פשוט ולכן מומלץ להיעזר באיש מקצוע אשר ילווה אותך בתהליך מול הרשות המקומית.
איך בודקים אם יש היתר בנייה לפרויקט?
כדי לבדוק אם יש היתר בנייה לפרויקט, ניתן לפנות לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הם יוכלו לספק מידע על הסטטוס של ההיתר ואם יש כל הגבלות או דרישות שמוטלות על הפרויקט. כמו כן אפשרי לערוך השוואה של ההיתר עם הגרמושקה המקורית של המבנה כדי למצוא התאמות או חוסר בהתאמות וכדומה.
המאמר נכתב בשיתוף עם עו"ד ארז בורג – עורך דין מקרקעין בצפון אשר מעניק ליווי משפטי אפקטיבי בעת רכישה או מכירה של נכסי מקרקעין באזור הצפון. אם אתם מחפשים עורך דין מקרקעין בחיפה או עורך דין מקרקעין בעתלית – עו"ד ארז בורג הוא הכתובת!